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27.09.2019 Die Grundsteuerreform - was bedeutet dies für die Bretzenheimer

(Quelle: Bundesfinanzministerium)

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 in einem Urteil festgestellt, dass die Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Bundesregierung hat bis Ende 2019 Zeit, eine Neuregelung zu schaffen. Die im Osten und Westen uneinheitliche Berechnungsgrundlage soll vereinheitlicht werden. Sie soll gerechter sein, aber weitgehend kostenneutral ausfallen. Bevor ich auf die neue Berechnungsmethode eingehe, vielleicht erst nochmal eine Auffrischung der bisherigen, dreistufigen Berechnungsmethode.

Einheitswert  x  Steuermesszahl  x  Hebesatz Grundsteuer B

Derzeit wird der Einheitswert - jeder Immo-Besitzer hat hierzu einen entsprechenden Bescheid vorliegen - mit der Steuermesszahl zur Erzielung des Steuermessbetrags multipliziert. Der Wert wird im Weiteren mit dem kommunal festgelegten Hebesatz multipliziert und an 4 Stichtagen des Jahres vom Eigentümer der Immobilie eingezogen.

Die Steuermesszahl ist abhängig von der Einheitswertfeststellung:

  • für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 0,6 %
  • Für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes: 0,26 %
  • Für den Restbetrag des Einheitswertes: 0,35 % 
  • Für Zweifamilienhäuser: 0,31 %
  • Für alle übrigen Grundstücke: 0,35 %

Derzeit nimmt die Gemeinde Bretzenheim ziemlich genau 300.000 Euro im Rahmen der Grundsteuer B-Erhebung bei einem Hebesatz von 365 % ein. Ganz nebenbei: Die Einkommensteuer der Bürger spült uns ein 4-faches davon in die Kasse.

Die Neuregelung muss zwar bis Ende des Jahres stehen, jedoch erfolgt aufgrund des Aufwandes in den Kommunalverwaltungen eine Umsetzung erst zum 1. Januar 2025 mit folgender, ebenfalls dreistufigen Formel:

Wert des Grundbesitzes/der Immobilie  x  Steuermesszahl  x  Hebesatz Grundsteuer B 

Sieht trivial aus. Doch im Augenblick gibt es Streit über eine Klausel der ersten Stufe, die es den Bundesländern ermöglichen soll, eigene Regeln aufzustellen, um den Wert einer Immobilie in gefragten Städten/Regionen höher bewerten zu können. Dies bedarf allerdings einer Grundgesetzänderung. Es bleibt nicht mehr viel Zeit.

Zur Ermittlung des Wertes des Grundbesitzes - auch Grundvermögen oder Gebäudeertragswertes genannt - gibt es eine komplizierte Rechnung. Am einfachsten ist hier noch die Berechnung des Bodenwertes. Hier wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert. Easy. Für die weitere Berechnung sind die fiktive Jahresmiete, die Bewirtschaftungskosten und ein sogenannter Vervielfältiger, ein aus der Bodenwertverzinsung und der Restnutzungszeit errechneter Faktor. Das alles ist ohne Erfahrung bei der Wertberechnung oder Gebäudeschätzung für Laien fast nicht zu berechnen. Man kann nur falsch liegen.

Das Bundesfinanzministerium hat am Beispiel Dresden - s. Grafik - aufgezeigt, wie sich die Neuregelung auswirken wird.

Die Steuermesszahl ist ein Hebel um bei Bedarf seitens des Staates korrektiv einzugreifen. Sie ist für den Anfang auf ein Zehntel des alten Wertes gesenkt - künftig 0,034 % statt 0,35 %.

Bis zur Umsetzung der Neuregelung müssen die Kommunen errechnet haben, inwieweit der Hebesatz kostenneutral angepasst werden muss, um die Bürger nicht so sehr zu belasten. In der Grafik des Bundesfinanzministeriums wurde der Hebesatz am Beispiel Dresden um 145 % gesenkt.

Aus der Grafik lässt sich für Bretzenheim noch folgendes ableiten. Da es in Bretzenheim nicht so sehr viel Großwohnimmobilien gibt, kann ein auf Einfamilienhäuser ausgerichteter Hebesatz festgelegt werden und damit tatsächlich die weitgehend kostenneutrale Grundsteuerreform kommen. Der Gemeinderat wird dies Ende 2023 auf Basis der Vorberechnungen der VG-Verwaltung festlegen müssen.

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